2008年第02季度黑龙江省房地产行业跟踪分析报告

第一章二季度黑龙江省房地产行业经营环境分析	9
一、二季度黑龙江省经济发展情况分析	9
（一）国民经济保持平稳较快增长	9
（二）粮食作物播种面积创历史新高	9
（三）工业生产平稳较快增长	9
（四）固定资产投资增长加快	10
（五）消费品市场持续活跃	10
（六）对外贸易高幅回落	10
（七）物价整体仍在高位运行	10
（八）城乡居民收入继续提高	11
（九）财政收支增长较快	11
二、二季度信贷金融环境分析	11
（一）6月M1增幅大幅回落	11
（二）存款回流速度有所减缓	12
（三）人民币贷款增速趋缓	12
三、6月份国房景气指数小幅回落	13
四、6月全国70个大中城市房屋销售价格概况	14
（一）6月新建商品住房销售价格概况	14
（二）6月二手住房销售价格概况	15
（三）6月非住宅商品房销售价格概况	15

第二章二季度黑龙江省房地产投资情况分析	18
一、二季度黑龙江省房地产开发完成投资情况	18
（一）黑龙江省房地产完成投资情况分析	18
（二）黑龙江省房地产开发季度完成投资情况	19
二、二季度黑龙江省房地产投资结构分析	21

第三章二季度黑龙江省新建房屋销售情况分析	23
一、二季度黑龙江省新建房屋销售面积分析	23
二、二季度黑龙江省新建房屋销售额分析	24
三、黑龙江省各类新建房屋平均价格状况	26

第四章二季度房地产行业及金融政策分析	29
一、国家决策层高规格会议强调“保持房地产市场稳定”	29
（一）政策回顾	29
（二）政策影响	29
二、地震灾区房地产享受政府支持政策	30
（一）政策回顾	30
（二）政策影响	31
三、央行上海总部发布《2008年上海市信贷投向指引》	31
（一）政策回顾	31
（二）政策影响	32
四、北京上海公积金政策调整	33
（一）政策回顾	33
（二）政策影响	34
五、住宅节能相关政策	34
（一）政策回顾	34
（二）政策影响	36
六、央行6月上调存款准备金率1%	36
（一）政策回顾	36
（二）政策影响	37
七、企业所得税政策调整	38
（一）政策回顾	38
（二）政策影响	38
八、行业政策导向分析与预测	39
（一）房地产货币政策改变可能性较小	39
（二）行业调控政策短期内难以根本放松	40

第五章二季度黑龙江省房地产行业各细分市场分析	42
一、二季度黑龙江省土地市场分析	42
（一）黑龙江省土地市场长期供需分析	42
（二）黑龙江省土地市场短期供需分析	43
二、二季度黑龙江省住宅市场分析	45
（一）黑龙江省新建住宅长期供需分析	45
（二）黑龙江省新建住宅短期供需分析	47
三、二季度黑龙江省办公楼市场分析	48
（一）黑龙江省新建办公楼长期供需分析	48
（二）黑龙江省新建办公楼短期供需分析	50
四、二季度黑龙江省商业营业用房市场分析	51
（一）黑龙江省新建商业营业用房长期供需分析	51
（二）黑龙江省新建商业营业用房短期供需分析	53

第六章二季度房地产企业经营情况分析	55
一、汶川地震对部分企业经营造成影响	55
（一）成渝房地产开发或销售进度延迟	55
（二）地震对房地产行业的影响	57
二、房地产企业遭遇信用危机	58
（一）万科陷入“捐款门”	58
（二）房企社会责任感遭质疑	58
三、房地产企业融资方式多样化	59
（一）上市公司密集发债	59
（二）发行公司债对房地产企业的影响	60
四、企业退出房地产行业渐多	61
（一）多家企业回归主业	61
（二）行业深化优胜劣汰	64
五、上市房地产企业财务分析	64
（一）行业经营压力增大	64
（二）商业地产偿债能力高于住宅地产	65

第七章哈尔滨房地产市场分析	68
一、哈尔滨住宅市场分析	68
二、哈尔滨房地产市场下半年走势分析	69

第八章二季度黑龙江省房地产行业投资项目分析	70
一、辰能溪树庭院工程	70
二、哈尔滨工程大学水声技术综合实验室主楼工程	71

第九章二季度黑龙江省房地产投资资金筹措情况分析	72
一、黑龙江省房地产开发到位资金情况分析	72
二、二季度到位资金来源分析	72
三、到位资金满足裕程度分析	73

第十章二季度房地产行业风险管理研究	76
一、理赔房屋缺少“地震险”，房贷政策变化存可能	76
（一）背景介绍	76
（二）在法律上应进一步房屋按揭业务进行规范	78
二、银行放松房贷调控是危险信号，加注泡沫或诱发危机	82
（一）商业银行须谨慎房贷潜在风险	82
（二）目前我国个人房贷处于滞涨状态	83
（三）违约风险和提前还款风险需重点关注	83
三、住房抵押贷款提前还贷风险管理研究	85
（一）背景介绍	85
（二）提前还贷风险管理的现代方法探析	88

第十一章二季度银行个人住房贷款业务研究	92
一、招行首创“消费易”，房贷进入刷卡消费时代	92
（一）业务介绍	92
（二）“消费易”是个人贷款消费领域的重大创新	93
二、房贷理财采用何种方案须因人而异	94
（一）“固定利率气球贷”锁定还贷压力	95
（二）延长还贷期限可选“合力贷”	95
（三）房贷多余额度直通“消费易”	95
（四）打新股、还房贷两不误	96
（五）“直客式”房贷享受一次性付款优惠	97
三、银行频推房贷新品突围困局	97
（一）业务介绍	97
（二）商业银行在房贷创新的同时要注意风险防范	99
四、房价下跌，“气球贷”业务风险增加	100
（一）业务介绍	100
（二）吸取美国次贷危机的教训，做好业务风险预防	102

第十二章二季度黑龙江省房地产行业发展趋势分析	105
一、下半年黑龙江房地产市场分析	105
二、房价可能仍有下跌空间	105
三、房地产市场短期内复苏的可能性较小	106
（一）流动性过剩引发长期信贷紧缩带来行业资金压力	107
（二）高房价收入比加大市场观望气氛	107
（三）CPI高企抑制房价高涨幅	107
四、政策取向让价格趋向合理	108
（一）调控政策效果初步显现	108
（二）房价调整似乎不可避免	109
（三）政策取向：让房价回归合理区间	111

图表目录
图表1：M1、M2及贷款增速对比图	12
图表2：全国房地产开发景气指数趋势图	13
图表3：2008年3月份70个大中城市房屋销售价格指数	15
图表4：黑龙江省房地产投资完成情况	18
图表5：黑龙江省房地产投资额及增速	18
图表6：黑龙江省房地产完成投资与全国对比情况	19
图表7：黑龙江省各季度房地产投资完成情况与全国对比	19
图表8：黑龙江省各季度房地产投资增速	20
图表9：黑龙江省各季度房地产投资增速与全国对比	20
图表10：2007-2008年各月黑龙江省住宅投资占比	21
图表11：2006-2008年各月黑龙江省房地产投资和住宅投资增速情况	21
图表12：2007-2008年各月黑龙江省各类新建房屋累计销售面积	23
图表13：2007-2008年各月黑龙江省各类新建房屋累计销售面积趋势	23
图表14：2007-2008年各月黑龙江省各类新建房屋累计销售面积增速趋势	24
图表15：2007-2008年各月黑龙江省各类新建房屋累计销售额	25
图表16：2007-2008年各月黑龙江省各类新建房屋累计销售额趋势	25
图表17：2007-2008年各月黑龙江省各类新建房屋累计销售额增速	26
图表18：2006-2008年各月黑龙江省各类新建房屋累计销售平均价格	27
图表19：2006-2008年各月黑龙江省各类新建房屋累计销售平均价格趋势	27
图表20：2006-2008年各月黑龙江省各类新建房屋累计销售平均价格增速	28
图表21：黑龙江省土地购置与开发状况	42
图表22：黑龙江省土地购置与开发趋势	42
图表23：黑龙江省土地购置与开发增速趋势	43
图表24：黑龙江省土地购置与开发季度分析	44
图表25：2004-2008年2季度土地购置与开发状况	44
图表26：2005-2008年2季度土地购置与开发对比分析	45
图表27：黑龙江省住宅竣工、新开工和销售面积概况	45
图表28：黑龙江省住宅竣工、新开工和销售面积趋势	46
图表29：黑龙江省住宅竣工、新开工和销售面积增速趋势	46
图表30：黑龙江省住宅竣工与销售季度分析	47
图表31：2004-2008年2季度黑龙江省住宅竣工与销售状况	47
图表32：2005-2008年2季度黑龙江省住宅竣工与销售对比分析	48
图表33：黑龙江省办公楼竣工、新开工和销售面积概况	48
图表34：黑龙江省办公楼竣工、新开工和销售面积趋势	49
图表35：黑龙江省办公楼竣工、新开工和销售面积增速趋势	49
图表36：黑龙江省商业营业用房竣工、新开工和销售面积季度趋势	50
图表37：2004-2008年2季度黑龙江省办公楼竣工与销售状况	50
图表38：2005-2008年2季度黑龙江省办公楼竣工与销售对比分析	51
图表39：黑龙江省商业营业用房竣工、新开工和销售面积概况	51
图表40：黑龙江省商业营业用房竣工、新开工和销售面积趋势	52
图表41：黑龙江省商业营业用房竣工、新开工和销售面积同比增长趋势	52
图表42：黑龙江省商业营业用房竣工、新开工和销售面积季度趋势	53
图表43：2004-2008年2季度黑龙江省商业营业用房竣工与销售状况	53
图表44：2005-2008年2季度黑龙江省商业营业用房竣工与销售对比分析	54
图表45：二季度主要房地产上市公司现金流情况	65
图表46：商业地产上市公司主要财务数据	66
图表47：商业地产上市公司长期偿债能力比较	66
图表48：商业地产上市公司短期偿债能力比较	67
图表49：辰能溪树庭院工程	70
图表50：哈尔滨工程大学水声技术综合实验室主楼工程	71
图表51：黑龙江省到位资金与全国到位资金对比	72
图表52：黑龙江省到位资金增速与全国房地产到位资金增速对比	72
图表53：2006-2008年2季度黑龙江省房地产开发资金来源	73
图表54：2008年2季度黑龙江省资金来源构成	73
图表55：黑龙江省到位资金与全国到位资金概况	74
图表56：黑龙江省到位资金与投资总额对比分析	74
图表57：黑龙江省资金充裕指数与全国对比	75

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