2008年第02季度江苏省房地产行业跟踪跟踪分析报告

第一章二季度江苏省房地产行业经营环境分析	9
一、二季度江苏省经济发展情况分析	9
（一）固定资产投资增速为22.2%	9
（二）建筑业生产增长22.4%	9
（三）规模以上工业增加值增长16.4%	10
（四）消费市场持续旺盛	10
（五）居民可支配收入同比增长13.8%	10
二、二季度信贷金融环境分析	10
（一）6月M1增幅大幅回落	11
（二）存款回流速度有所减缓	11
（三）人民币贷款增速趋缓	12
三、6月份国房景气指数小幅回落	12
四、6月全国70个大中城市房屋销售价格概况	13
（一）6月新建商品住房销售价格概况	13
（二）6月二手住房销售价格概况	14
（三）6月非住宅商品房销售价格概况	14

第二章二季度江苏省房地产投资情况分析	17
一、二季度江苏省房地产开发完成投资情况	17
（一）江苏省房地产完成投资情况分析	17
（二）江苏省房地产开发季度完成投资情况	18
二、二季度江苏省房地产投资结构分析	20

第三章二季度江苏省新建房屋销售情况分析	22
一、二季度江苏省新建房屋销售面积分析	22
二、二季度江苏省新建房屋销售额分析	23
三、江苏省各类新建房屋平均价格状况	25

第四章二季度房地产行业及金融政策分析	28
一、国家决策层高规格会议强调“保持房地产市场稳定”	28
（一）政策回顾	28
（二）政策影响	28
二、地震灾区房地产享受政府支持政策	29
（一）政策回顾	29
（二）政策影响	30
三、央行上海总部发布《2008年上海市信贷投向指引》	30
（一）政策回顾	30
（二）政策影响	31
四、北京上海公积金政策调整	32
（一）政策回顾	32
（二）政策影响	33
五、住宅节能相关政策	33
（一）政策回顾	33
（二）政策影响	35
六、央行6月上调存款准备金率1%	35
（一）政策回顾	35
（二）政策影响	36
七、企业所得税政策调整	37
（一）政策回顾	37
（二）政策影响	37
八、行业政策导向分析与预测	38
（一）房地产货币政策改变可能性较小	38
（二）行业调控政策短期内难以根本放松	39

第五章二季度江苏省房地产行业各细分市场分析	41
一、二季度江苏省土地市场分析	41
（一）江苏省土地市场长期供需分析	41
（二）江苏省土地市场短期供需分析	42
二、二季度江苏省住宅市场分析	44
（一）江苏省新建住宅长期供需分析	44
（二）江苏省新建住宅短期供需分析	46
三、二季度江苏省办公楼市场分析	47
（一）江苏省新建办公楼长期供需分析	47
（二）江苏省新建办公楼短期供需分析	49
四、二季度江苏省商业营业用房市场分析	50
（一）江苏省新建商业营业用房长期供需分析	50
（二）江苏省新建商业营业用房短期供需分析	52

第六章二季度房地产企业经营情况分析	54
一、汶川地震对部分企业经营造成影响	54
（一）成渝房地产开发或销售进度延迟	54
（二）地震对房地产行业的影响	56
二、房地产企业遭遇信用危机	57
（一）万科陷入“捐款门”	57
（二）房企社会责任感遭质疑	57
三、房地产企业融资方式多样化	58
（一）上市公司密集发债	58
（二）发行公司债对房地产企业的影响	59
四、企业退出房地产行业渐多	60
（一）多家企业回归主业	60
（二）行业深化优胜劣汰	63
五、上市房地产企业财务分析	63
（一）行业经营压力增大	63
（二）商业地产偿债能力高于住宅地产	64

第七章二季度江苏省主要城市房地产市场分析	67
一、南京市房地产市场分析	67
（一）南京土地市场分析	67
（二）南京房地产开发投资分析	69
（三）南京市住宅市场分析	69
二、苏州市房地产市场分析	70
（一）苏州住宅市场分析	70
（二）苏州二手房市场分析	71

第八章二季度江苏省房地产行业投资项目分析	73
一、南京时光澔韵小区（三、四期）项目	73
二、徐州市儿童医院门诊病房综合楼工程	74
三、淮安九龙广场项目	75
四、中茵世贸广场工程	76
五、江阴方园一村1号楼至8号楼项目	77

第九章二季度江苏省房地产投资资金筹措情况分析	78
一、江苏省房地产开发到位资金情况分析	78
二、二季度到位资金来源分析	78
三、到位资金满足裕程度分析	79

第十章二季度房地产行业风险管理研究	82
一、理赔房屋缺少“地震险”，房贷政策变化存可能	82
（一）背景介绍	82
（二）在法律上应进一步房屋按揭业务进行规范	84
二、银行放松房贷调控是危险信号，加注泡沫或诱发危机	88
（一）商业银行须谨慎房贷潜在风险	88
（二）目前我国个人房贷处于滞涨状态	89
（三）违约风险和提前还款风险需重点关注	89
三、住房抵押贷款提前还贷风险管理研究	91
（一）背景介绍	91
（二）提前还贷风险管理的现代方法探析	94

第十一章二季度银行个人住房贷款业务研究	98
一、招行首创“消费易”，房贷进入刷卡消费时代	98
（一）业务介绍	98
（二）“消费易”是个人贷款消费领域的重大创新	99
二、房贷理财采用何种方案须因人而异	100
（一）“固定利率气球贷”锁定还贷压力	101
（二）延长还贷期限可选“合力贷”	101
（三）房贷多余额度直通“消费易”	101
（四）打新股、还房贷两不误	102
（五）“直客式”房贷享受一次性付款优惠	103
三、银行频推房贷新品突围困局	103
（一）业务介绍	103
（二）商业银行在房贷创新的同时要注意风险防范	105
四、房价下跌，“气球贷”业务风险增加	106
（一）业务介绍	106
（二）吸取美国次贷危机的教训，做好业务风险预防	108

第十二章二季度江苏省房地产行业发展趋势分析	111
一、下半年江苏楼市可能保持平稳	111
二、房价可能仍有下跌空间	111
三、房地产市场短期内复苏的可能性较小	112
（一）流动性过剩引发长期信贷紧缩带来行业资金压力	113
（二）高房价收入比加大市场观望气氛	113
（三）CPI高企抑制房价高涨幅	114
四、政策取向让价格趋向合理	114
（一）调控政策效果初步显现	114
（二）房价调整似乎不可避免	115
（三）政策取向：让房价回归合理区间	117

图表目录
图表1：M1、M2及贷款增速对比图	11
图表2：全国房地产开发景气指数趋势图	12
图表3：2008年3月份70个大中城市房屋销售价格指数	14
图表4：江苏省房地产投资完成情况	17
图表5：江苏省房地产投资额及增速	17
图表6：江苏省房地产完成投资与全国对比情况	18
图表7：江苏省各季度房地产投资完成情况与全国对比	18
图表8：江苏省各季度房地产投资增速	19
图表9：江苏省各季度房地产投资增速与全国对比	19
图表10：2007-2008年各月江苏省住宅投资占比	20
图表11：2006-2008年各月江苏省房地产投资和住宅投资增速情况	20
图表12：2007-2008年各月江苏省各类新建房屋累计销售面积	22
图表13：2007-2008年各月江苏省各类新建房屋累计销售面积趋势	22
图表14：2007-2008年各月江苏省各类新建房屋累计销售面积增速趋势	23
图表15：2007-2008年各月江苏省各类新建房屋累计销售额	24
图表16：2007-2008年各月江苏省各类新建房屋累计销售额趋势	24
图表17：2007-2008年各月江苏省各类新建房屋累计销售额增速	25
图表18：2006-2008年各月江苏省各类新建房屋累计销售平均价格	26
图表19：2006-2008年各月江苏省各类新建房屋累计销售平均价格趋势	26
图表20：2006-2008年各月江苏省各类新建房屋累计销售平均价格增速	27
图表21：江苏省土地购置与开发状况	41
图表22：江苏省土地购置与开发趋势	41
图表23：江苏省土地购置与开发增速趋势	42
图表24：江苏省土地购置与开发季度分析	43
图表25：2004-2008年2季度土地购置与开发状况	43
图表26：2005-2008年2季度土地购置与开发对比分析	44
图表27：江苏省住宅竣工、新开工和销售面积概况	44
图表28：江苏省住宅竣工、新开工和销售面积趋势	45
图表29：江苏省住宅竣工、新开工和销售面积增速趋势	46
图表30：江苏省住宅竣工与销售季度分析	46
图表31：2004-2008年2季度江苏省住宅竣工与销售状况	47
图表32：2005-2008年2季度江苏省住宅竣工与销售对比分析	47
图表33：江苏省办公楼竣工、新开工和销售面积概况	48
图表34：江苏省办公楼竣工、新开工和销售面积趋势	48
图表35：江苏省办公楼竣工、新开工和销售面积增速趋势	49
图表36：江苏省商业营业用房竣工、新开工和销售面积季度趋势	49
图表37：2004-2008年2季度江苏省办公楼竣工与销售状况	50
图表38：2005-2008年2季度江苏省办公楼竣工与销售对比分析	50
图表39：江苏省商业营业用房竣工、新开工和销售面积概况	51
图表40：江苏省商业营业用房竣工、新开工和销售面积趋势	51
图表41：江苏省商业营业用房竣工、新开工和销售面积同比增长趋势	52
图表42：江苏省商业营业用房竣工、新开工和销售面积季度趋势	52
图表43：2004-2008年2季度江苏省商业营业用房竣工与销售状况	53
图表44：2005-2008年2季度江苏省商业营业用房竣工与销售对比分析	53
图表45：二季度主要房地产上市公司现金流情况	64
图表46：商业地产上市公司主要财务数据	65
图表47：商业地产上市公司长期偿债能力比较	65
图表48：商业地产上市公司短期偿债能力比较	66
图表49：南京时光澔韵小区（三、四期）项目	73
图表50：徐州市儿童医院门诊病房综合楼工程	74
图表51：淮安九龙广场项目	75
图表52：中茵世贸广场工程	76
图表53：江阴方园一村1号楼至8号楼项目	77
图表54：江苏省到位资金与全国到位资金对比	78
图表55：江苏省到位资金增速与全国房地产到位资金增速对比	78
图表56：2006-2008年2季度江苏省房地产开发资金来源	79
图表57：2008年2季度江苏省资金来源构成	79
图表58：江苏省到位资金与全国到位资金概况	80
图表59：江苏省到位资金与投资总额对比分析	80
图表60：江苏省资金充裕指数与全国对比	81

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